マンション化率85％は全国一！「千代田区」での分譲マンションの実態調査
東京の中心地・千代田区は、マンション化率が85％と言われているほどマンション居住者が区民の大多数を占めています。千代田区はいわば全国一のマンション居住地域であり、最も早くマンションが普及した自治体です。それだけに、高経年のマンションも多く、マンションが“永住の場”となっているのが特徴的です。その千代田区で、興味深いマンションの実態調査結果がこのほど報告されました。題して、「千代田区の分譲マンション実態調査報告書（平成30年度）」。以下、その全容を紐解いてみましょう。
千代田区内にある分譲マンションの総数は490棟、2万4，609戸にも
この報告書をまとめたのは、千代田区の外郭団体の公益財団法人・まちみらい千代田です。千代田区内の全分譲マンションの住宅ストック総数は490棟（2万4，609戸、平均戸数54戸）ですが、平成30年に、そのうち管理組合を調査対象とした463棟にアンケート調査を実施しました。
この結果、なんと302棟から回答を得ることができました。回答回収率65.2％という驚くべき数字が出ているのも特徴的です。（従来のこうしたアンケート調査の回答率は、せいぜい30％程度までが一般的となっています。）それだけに、非常に資料価値の高いものとなっています。
管理組合が「困っていること」の悩みは、「役員のなり手がいない」こと
まず、管理業務の実施状況を見ると、「管理会社にすべて委託」が85.8％を占めています。これを、国土交通省が全国調査した平成30年度の「マンション総合調査」の74.1％と比べてみると、かなり上回っていることが分かります。
管理組合の問題点について「困っていること」を聞いてみると、「役員のなり手がいない」が24.5％、「管理に無関心な居住者が多い」が22.2％、「管理組合が機能していない」3.0％、「特になし」が53.0％でした。「生活関連のトラブル」については、「ゴミ出し関連」が16.9％、「騒音関連」が12.3％、「共用部の利用」8.6％、「駐輪関連」8.3％、「民泊関連」4.0％、
「ペットの飼育」が3.6％などで、その他は、「喫煙関連」「鳥のフン」「宅配ボックス」等となっています。
「防災計画がない」が過半数弱で、「消防・防災訓練もしていない」が7割
「防災」への取り組みについては、まず、「消防・防災計画や防災名簿」が「ある」と答えた管理組合は43.0％で、逆に「ない」が48.0％で、「ある」を上回りました。「消防・防災訓練の実施」については、「実施している」が24.5％で、「実施していない」の70.9％が圧倒的です。
「地震発生時の対応」については「居住者の安否確認の実施」が11.9％、「対策本部の立ち上げ」が8.3％で、「特に決まっていない」が80.8％と全く持ってお寒い状況です。「管理組合の災害用備蓄品」については「飲料水」が最も多く16.6％、次いで「携帯用トイレ」が14.6％、「救出用工具」が13.9％、「食料」13.2％、「非常用発電機」8.9％、「災害対策用トイレ・組立式トイレ」8.6％、「投光器」5.6％、「炊き出し用品・かまど等」3.0％、「無線機」2.6％と続きます。一方、「管理組合では備蓄していない」という回答が、59.9％もありました。
「防災対策」については、「AEDの設置」が24.2％、「エレベーター用非常用備蓄キャビネットの設置」21.5％、「防災用備蓄倉庫がある」14.9％、「各住戸の備蓄の促進」10.3％、「各住戸の家具転倒防止の促進」6.6％などが挙げられました。
マンションの管理費と修繕積立金についてみると、「管理費」の月額・㎡当たり単価は、「400円以上」が24.7％と最も多く、「300円以上」が全体の約6割で、平均金額は「358円」となりました。東京のど真ん中に位置しているだけに、かなりの高さとなっていますね。ちなみに、国交省の「マンション総合調査」では月額・㎡当たり単価「100円～150円」が19.7％と最も多く、平均金額は「154円」となっています。このことから、千代田区がいずれも倍以上の高い管理費を払っていることが分かります。
千代田区の「修繕積立金」の月額・㎡当たり単価の平均金額も「179円」で、「マンション総合調査」の「164円」と比べてみても、かなりの高さであることが分かります。
「耐震診断」を「実施していない」が65％で、その理由は「費用が高い」
「長期修繕計画」については、「作成している」が67.5％で過半数を超えています。
一方、「耐震診断」については「実施していない」が65.3％とかなりの高い比率で、多くの問題を残しています。そこで、「実施していない理由」を聞いてみると、「費用が高額である」が30.6％と最も多く、ついで、「耐震診断結果が悪くても、工事費用が捻出できないから」が24.2％、「耐震診断は必要ない」は14.5％、「診断方法や費用が分からないから」と「区分所有者の合意形成が難しいから」とが、ともに12.9％で、「診断結果が悪い場合、資産価値の低下が心配」が11.3％ほどでした。
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「町会への加入」は過半数近いが、「地域イベントへの参加」は3分の1程度
最後に、「地域との交流」についての質問です。
まず「町会への加入」について聞いてみると、「管理組合が町会に加入している」が47.4％で過半数に近く、「居住者個人で加入している」という管理組合も17.9％ありました。その一方、「管理組合、個人ともに加入していない」が11.3％と1割強。
「地域イベントへの参加」については、「参加している」が34.1％と3分の1程度で、「参加していない」が、57.3％と過半数以上でした。「参加していない」管理組合に、不参加の理由を聞いたところ、「そもそも地域との交流が希薄」が35.8％で、「町会未加入のため、参加していない」も6.4％存在しました。
