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日本の不動産マーケットが、閉そく状態のまま成長・発展が鈍いのはどうしてなのだろうか――。その回答の一つが、世界の不動産サービス大手の老舗会社の調査で判明しました。JLL(ジョーンズラングラサール)と、その子会社のラサール・インベストメント・マネジメント社が独自の調査をしてまとめたもので、調査対象は世界100カ国、158都市にのぼります。

透明度上位の11カ国は、不動産テックやオープンデータに積極的

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今回の調査「2018年版・グローバル不動産透明度インデックス「2018年版・グローバル不動産透明度インデックス」の結果では、不動産透明度の最も高い「高」グループの中での世界1位は英国、2位オーストラリア、3位が米国となりました。このベスト3以下の「高」グループには、4位フランス以下の順に、カナダ、オランダ、ニュージーランド、ドイツ、アイルランドと続き、10位にスウェーデン、11位のフィンランドまでの11カ国が入っています。
この透明度最高グループ「高」の11カ国に共通して言えるのは、いずれの国も不動産テック、オープンデータへの取り組みが積極的だということです。これらの国々が、世界の投資家・政府・企業など社会全体からの不動産透明度向上に対する要求に沿った結果、ほぼ完全に近い透明度となりました。これら11カ国で、世界全体の商業用不動産直接投資額の75%をカバーしています。

不動産テック導入に後れた「日本」は、取引価格の情報開示にも後れを取る

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「日本」の世界ランキングは、その次に透明度の高い「中高」グループの第2グループに入っています。それも、同じアジアの国であるシンガポールの12位、香港の13位よりも低い14位にランクされていました。ちなみにこのグループにおいてのアジアの国は、台湾(26位)、マレーシア(30位)、韓国(31位)などが並んでいます。

日本が14位に甘んじている原因について、JLLリサーチ事業部の大東雄人ディレクターはこう述べています。「最高透明度の「高」グループの国々は不動産テックの普及が透明度の向上をけん引していますが、日本では不動産テックの普及が遅れています。」つまり、日本が世界のトップグループの透明度のスピードに追い付いていけていないというのです。このままでは、日本が世界のトレンドから取り残されてしまう危険性も危惧されます。

日本の不動産透明度が低い原因はほかにもあります。
まず、不動産事業の中核をなしている不動産取引のプロセスにおいて、土地・建物の売却価格の成約情報の開示がなされていないという問題です。不動産取引価格が一般にオープン化されていないということは、データの入力も蓄積もできない状況であり、これによって統計データの情報開示がまったく進まず、不動産テックの進歩・普及に立ちはだかっているのです。

このほかにも、商業不動産ビルの共益費の内訳明細が開示されていないことや、新市場の学生寮、アパートメントホテル、介護施設、トランクルームなどに関する情報開示が遅れている点が課題とされています。このような古い商慣習の改革を含めて、抜本的に見直すべき点が非常に多いのです。今後、日本がさらに透明度を高めるには、こうした諸課題の改善が、何よりも不可欠であるといえましょう。

環境不動産のサスティナビリティでは、透明度の高い日本

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ただ、日本が透明度を改善し高めた点もあります。
それは、環境不動産ストックの形成・持続性に積極的に取り組んできた「サスティナビリティ」の項目が高く評価されたことです。具体的には、建築物の省エネルギー性能表示制度への取り組みや、不動産オーナーやテナントによる任意のグリーンリース条項に関する指針、エネルギー効率基準の導入などの環境対応を図ったことがあげられます。

ちなみに透明度世界ランキングの「中高」グループに続く「中」グループの国々は、33位の中国、34位のタイ、35位インド、36位イスラエル以下、ブラジル、ロシア、メキシコ、トルコ、インドネシア、エジプト、マカオ(60位)などで、さらにそのあとに続く「中低」グループには、61位のベトナム、62位のバーレーン、ミャンマー、パナマ(80位)など、さらに「中低」グループ以下の最低の「低」グループには、中南米やアフリカ諸国の面々が並んでいます。

都市別での最も透明度の高い不動産市場は、世界1位の「ロンドン」

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都市別の世界透明度ランキングの調査結果は、日本は東京、大阪が調査対象に入っており、世界50の主要都市の中で、「東京」は26位、「大阪」が30位で、国別ランキングよりもさらに下位になっています。透明度クラスも国別と同じ第2グループの「中高」グループに属し、都市間競争力も落ちています。

ちなみに、都市の透明度の世界第1位はロンドンで、国別ランキング同様、世界で最も透明度の高い都市になりました。2位はロサンゼルス、3位シドニー、4位サンフランシスコ、5位ニューヨーク、以下、メルボルン、ワシントンDC、ボストン、シアトルの順で、これら英語圏がすべて、上位ランキングの「高」グループを独占しています。

東京、大阪はじめ、シンガポール(24位)、香港(25位)、台北(32位)、ソウル(34位)、上海(35位)、北京(36位)、バンコク(37位)など「中高」「中」グループに入るアジアの都市勢は、今後の透明度への取り組み方次第では、さらにランキングのばらつきが大きくなるでしょう。