マンション管理の適正化「指針」と「標準管理規約」の大幅変更

マンションの新しい管理ルールの「指針」と「標準管理規約」が決められ、新たなマンション管理の時代を迎えました。
“マンション管理組合の管理費からの「飲み食い費」や「忘年会費」の捻出は不可”など、大きな話題を呼んできたマンション管理をめぐる適正化「指針」と「標準管理規約」の大幅改正が３月中旬、決定されたのです。この改正内容は国土交通省が告示し、自治体や関係団体に通知され、周知徹底が図られています。

大幅改正のポイントは、次の２つ。

管理費を、自由参加の自治会費とは峻別して運用

１つは、適正化「指針」にコミュニティ形成の積極的な取り組みを新たに明記するとともに、管理組合が留意すべき「基本的事項」として、強制徴収の管理費を自治会費（町内会費）とは適切に峻別して運用することです。
それと同時に、何かとトラブルの原因となっていた「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」の条項（従来の標準管理規約に記載）を削除して、コミュニティの活動範囲を「防災・防犯、美化・清掃、景観形成」などときっちり定義し、紛争が起きないように再整理しました。

管理組合の役員に、外部の専門家を登用・活用

もう１つは、マンションの管理不全問題の深刻化を鑑み、新たな管理ルールとして管理組合の役員に「外部専門家の活用」の道を新たに開いた点です。これまで管理組合の役員は区分所有者に限定されていましたが、役員のなり手不足や管理不全マンションが出現していることに対応して、弁護士や公認会計士等の外部の信頼おける専門家も就任できるようにしました。
これにより、経理の透明化など健全な会計の確保ができるようになり、管理業務の委託や工事の発注等での利益相反取引の防止なども図れるようになりました。
全国で６００万戸ほどのマンションが建てられ、日本の人口の１０％が住み、すっかり都会の住宅として定着したマンションですが、その建物の居住資産価値の向上・最大化を目的にしている管理組合の現状はというと、建物の老朽化に合わせるかのように、マンション居住者の高齢化・賃貸化・空室化がかなりのスピードで進んでいます。

管理のガバナンス不全・不透明性に対応して

このため、組合役員のなり手不足や不適切役員の長期継続による利権・癒着・腐敗管理の混乱、不祥事、内部対立等の問題も多く、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化等の問題も指摘されています。
また、管理業務体制の運営も十分に機能していません。組合役員の理事会構成を見ても居住者の素人集団ばかりで、会計監事も外部の専門家に頼むわけでもなく、ガバナンス・会計の透明性等に著しく欠けています。こうした組合運営の課題に対応した新たな管理ルールの整備が必要とされているのです。

そこで国土交通省では、こうしたマンション管理問題をこれ以上放置するわけにはいかないと、2012年１月に「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を設置しました。また、15年3月に、その検討会の報告書を取りまとめ、同年10月から11月にかけてパブリックコメントを実施して、16年の今年の3月中旬に今回の「マンション管理の適正化に関する指針」（告示）および「マンション標準管理規約」（局長通知）の大幅改正に踏み切ったのです。

大きな前進が図られた「標準管理規約」

今回の「標準管理規約」の大幅改正の中身について、最大の争点となっていたのが前述した2点（①コミュニティ活動を防犯・防災、美化・清掃などと定義し、判例も踏まえたコミュニティ条項として再整理、②管理組合の理事長を含む理事、監事に外部の専門家を活用して就任可とし、利益相反の防止、監事の権限の明確化等の規定を措置）だったのですが、今回大きな前進が見られました。このほかの主な改正点を列挙しますと―――。

（１）マンションの管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備する。
（２）災害等の場合の管理組合の意思決定
緊急時における補修などの保存行為は、理事長が単独で判断し、緊急時の応急修繕は理事会で決定してよい。
（３）緊急時の理事等の立ち入り
災害や事故が発生した場合の緊急避難措置として、理事長が専有部分に立ち入ることができることとする。
（４）駐車場の使用方法
駐車場が全戸分存在しない場合における、入れ替え制などの公平な選定方法、空きが生じている駐車場の外部貸しに係る税務上の注意喚起等の解説を追加。
（５）専有部分等の修繕
専有部分等の修繕は、理事会の承認を得て実施可能とする。
（６）暴力団の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項を整備。
（７）議決権割合
新築物件における選択肢として、総会の議決権（および譲渡契約時の敷地の持ち分割合）について、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる旨の解説を追加。
（８）理事会の代理出席
理事会への理事の代理出席について、あらかじめ代理する者を定めておく、議決権行使書による表決を認める等が望ましい旨の解説を追加し、理事会の議決有効性を巡るトラブルを防止。
（９）管理費等の滞納に対する措置
管理組合が滞納者に対してとり得る各種の措置について段階的にまとめたフローチャート等を提示。

なお、今回の改正は、マンションの単棟型の標準管理規約ですが、団地型および複合用途型のマンションについても、同様の改正を行うこととする、とされています。